一、项目背景

    清江画廊景区作为三峡地区规模最大的国家 5A 级景区，是国家级森林公园、国家水利风景区、全国首批智慧旅游景区，年接待游客量稳步提升，文旅消费需求持续旺盛。景区旅游码头趸船是游客进出的必经节点，年流量逾60万人（120万人次）。目前，景区在水上空间利用及商业化配套方面较为薄弱，缺乏集中的特色购物、休闲休憩及文旅展示场所。

    为深入推进公司市场化转型，搭建优质平台联手市场专业力量，深挖文旅商业消费潜力，完善景区旅游配套服务功能，提升游客沉浸式游玩体验与停留消费时长，培育文体旅融合消费新场景，清江画廊公司拟实施旅游码头趸船商业综合体项目。现本着公开、公平、公正、择优原则，面向社会公开招商，诚邀具备实力、经验与资源的优质企业参与投资运营合作，携手推动景区高质量发展。

二、项目合作模式

   （一）项目招商合作内容

    景区以稳定客流及自有旅游码头趸船空间，面向社会公开遴选合作方，开展商业综合体项目投资运营合作。项目所在地为清江画廊景区站房趸船一二楼，改造总建筑面积约 360 平方米。

    合作方需按照景区定位及市场需求，负责项目运营投资、业态规划、招商管理、营销推广及日常运营维护；清江画廊公司负责提供运营场所及相关基础配套设施，协调景区内资源，推动项目市场营销转化并给予流量扶持。项目整体经营收入由清江画廊公司统一收取，运营成本由合作方承担，双方按约定比例分享经营收益。

   （二）项目招商合作模式

    合作方负责商业综合体项目运营投资、业态布局、商户招商、营销推广、日常运营管理及设施维护；清江画廊公司负责提供趸船建筑载体、硬件改造装修、基础配套保障及全程监督管理，协助办理相关运营手续，统筹景区整体营销资源。

项目经营收入由清江画廊公司统一收取，清江画廊公司联营提成比例不得低于20%，作为资产投入回报，合作方按不高于80%营收分成，满足日常运营保障，合作方需开具等额增值税发票。合作期限拟定5年，期满同等条件下合作方享有优先续签权。

三、场地及业态规划

   （一）场地改造与装修

依托旅游码头趸船一二楼现有建筑，开展专业化改造装修及运营，风格贴合清江山水意境，融入土家民俗元素，兼顾美观、实用、环保。

•     一楼（约 84㎡）：规划水吧小吃区（58㎡）、便民服务站（11㎡）、文创店（15㎡），打造开放型便捷消费与特色展示空间；
•     二楼（约 235.42㎡）：规划尊享游专属候船区（75.6㎡）、水吧（8㎡）、品牌展示店 5 间（77.88㎡）、土家文化展示互动区（31.24㎡）、互动休息区（42.7㎡），打造休闲体验、休憩服务与文化展示空间。

   （二）业态规划要求

    项目定位为水上文旅商业综合体，集特色文创展销、本地农特产品体验、休闲茶饮简餐、游客休憩服务、文旅主题展示于一体，突出 “清江文化 + 土家民俗” 特色，严禁开展高污染、高噪音、与景区定位不符的业态。

    一楼：以便捷消费、特色展示为主，布局水吧小吃、便民咨询、文创产品展销等业态；

    二楼：以休闲体验、休憩服务为主，布局 VIP休憩、土家文化展示、本地品牌展销等业态。

    合作方需严格按规划布局业态，实行统一规划、统一管理、统一营销，确保业态互补、运营规范。

   （三）项目日常运营及维护

    运营团队需具备标准化服务能力，覆盖游客咨询、消费引导、体验服务、应急处理等全流程环节；熟练掌握设施设备日常检查、清洁保养、故障排查等工作，及时处理运营问题；遵守景区管理规定，维护项目环境整洁与运营秩序，杜绝游客投诉，保障项目安全、稳定、高效运营。

四、投资估算及投资路径

   （一）投资估算

    项目硬件改造装修由清江画廊公司负责，运营投资及运营期成本由合作方承担，主要包括运营人员薪酬、营销推广、水电能耗、设施维护等，具体金额由合作方结合业态规划自行测算提报。

   （二）投资路径

    双方以项目为主体开展合作，不设立项目公司。招商完成后签订《项目投资运营合作协议》，明确双方权利义务、运营标准、收益分配及违约责任。合作方按协议约定足额投入运营资金，承担相应运营成本；清江画廊公司按期完成硬件改造装修，保障项目按期投运。

五、项目收益评价

    依托清江画廊景区稳定客流2025 年游客量 60 万人，项目聚焦文旅消费场景打造，深度挖掘游客消费潜力，实现经济效益与社会效益双赢。经测算，项目首年基础客流转化收入约99.12万元，按照客流年增长率5%，转化率增长5%，五年内可增长至214.41万元。

六、项目意向合作方条件

   （一）具有独立法人资格，依法注册并有效存续，无不良信用记录，未被列入失信被执行人名单、重大税收违法失信主体。

   （二）具备文旅景区商业运营、商业综合体管理、特色餐饮、文创农特产品运营相关成熟经验，拥有成功落地案例及稳定运营团队；优先考虑拥有 5A 级景区商业运营经验、成熟营销转化体系或关联 MCN 机构的企业。

   （三）财务状况良好，资金实力充足，能够足额承担项目运营投资及全部运营成本，具备较强的风险承担能力。

   （四）认同清江画廊景区文旅定位与发展理念，服从景区统一管理，积极配合景区整体运营规划。

   （五）法律、行政法规规定的其他条件。

七、招商入围评选规则

    有意合作方报名时需提交项目运营合作方案，内容包含但不限于企业资质、同类业绩、运营团队、业态细化方案、招商计划、营销推广策略、投资测算、收益预测等。

清江画廊公司组建评审专班，采用综合评议方式确定最终合作方，评议标准主要包含合作方资质实力、同类项目运营业绩、营销转化能力、运营方案可行性、资金实力、服务管理水平等。

    公开招商期间，若仅征集到 1 家符合条件的意向合作方，直接通过谈判确定最终合作方；若征集到 2 家及以上符合条件的意向合作方，按综合评议得分高低择优确定。

八、保证金的处置方式

    意向合作方报名登记时须交纳5万元保证金到武汉光谷联合产权交易所宜昌产权交易有限公司指定账户（以挂牌截止日17:00前到达武汉光谷联合产权交易所宜昌产权交易有限公司指定账户为准）。经资格审核，被确定为不符合条件的意向合作方，其交纳的保证金在5个工作日内无息原路退还。

联系人：姚经理  联系电话：15997557765